Orașele din România cu cele mai scumpe locuințe. Perspectivele imobiliare în 2024: ofertă mai mică și prețuri în urcare

În ciuda inflației și în ciuda dobânzilor mari, prețurile locuințelor nu au scăzut în 2023 și, în lipsa unor dezechilibre macroeconomice majore, nici în 2024 nu se va întâmpla acest lucru, arată platforma Imobiliare.ro, într-o analiză.

„Anul 2023 a surprins. Performanțele pieței rezidențiale au reușit să depășească și cele mai optimiste așteptări. Prețurile au rezistat presiunii. Oferta a scăzut puternic. Cererea a crescut cu până la 40% pe anumite segmente. Iar numărul tranzacțiilor a crescut semnificativ în ultimul trimestru al anului”, spune Daniel Crainic, directorul de marketing al Imobiliare.ro, cel mai mare portal de profil din România.

Creșterile vin în contextul în care de la 1 ianuarie crește TVA-ul la locuințe de la 5% la 9% pentru prima locuință, iar cumpărătorii au dorit să beneficieze de un TVA mai mic, au afirmat pentru Libertatea surse din domeniul bancar.

„Dacă dobânzile continuă să scadă către un nivel și mai confortabil, vom avea toate condițiile de piață îndeplinite pentru ca anul 2024 să fie unul de revenire puternică a segmentului rezidențial”, mai spune acesta.

Ce mai arată datele

Interesul potențialilor cumpărători și chiriași pentru locuințele disponibile pe piața rezidențială a crescut chiar și cu 40% în unele cazuri. Cu toate acestea, cumpărătorii au fost mai degrabă într-o stare de așteptare, urmărind ofertele din piață, dar fără ca această cerere în creștere să se materializeze într-un număr mai mare de tranzacții.
În același timp, au existat scăderi majore în ofertă, cu o singură excepție. În total, la nivelul pieței rezidențiale au fost disponibile la vânzare aproximativ 313.000 de locuințe și la închiriere aproape 217.200 de locuințe. Numărul apartamentelor și caselor listate la vânzare s-a redus la nivel național cu 25%, iar cel al proprietăților de închiriat cu 10%. O cerere mare raportată la oferta de la nivelul pieței locale a apărut în Constanța și Brașov.
În ciuda tuturor așteptărilor, o ușoară tendință de creștere, cu 1%, a fost vizibilă la nivelul prețurilor solicitate pentru proprietățile rezidențiale scoase la vânzare, indiferent de vechimea imobilelor. Față de 2021, însă, prețurile sunt mai mari cu 20%. Pe de altă parte, câștigul salarial mediu net este în creștere, la fel și volumul de credite noi acordate gospodăriilor populației pentru locuințe.
Creșterile cu adevărat importante au fost înregistrate pe segmentul închirierilor. Cel mai semnificativ avans a apărut la nivelul pieței din Constanța, cu 29%. La polul opus s-a aflat Timișoara, unde proprietarii au mărit chiriile cu 3%.
S-au eliberat cu 23% mai puține autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale la nivel național, iar numărul de locuințe finalizate a scăzut și el ușor. Acest lucru a contribuit direct la scăderea ofertei.
Au fost vândute mai puține imobile pe parcursul acestui an. Circa 40% din totalul caselor, terenurilor și apartamentelor care au făcut în 2023 obiectul tranzacțiilor s-au aflat în București și în alte cinci județe, respectiv Cluj, Timiș, Iași, Constanța și Brașov.

S-au dat cu 23% mai puține autorizații de construire de clădiri rezidențiale în 2023, potrivit Imobiliare.ro

Cerere cu 35% mai mare pentru chirii în București

La nivelul Capitalei a fost observată a doua cea mai mare creștere a cererii pentru proprietățile disponibile la vânzare, după cea din Cluj-Napoca. Peste 226.000 de potențiali cumpărători au căutat o casă sau un apartament în București pe Imobiliare.ro în intervalul 1 ianuarie - 5 decembrie 2023.

Tot în București întâlnim și cel mai mare avans în interesul pentru proprietățile listate la închiriere, cu 35% față de 2022.

Oferta a scăzut pe ambele segmente de piață. Numărul caselor și apartamentelor scoase la vânzare s-a redus cu 30%.

Prețul mediu solicitat de proprietarii și dezvoltatorii bucureșteni pentru apartamentele scoase la vânzare este al treilea cel mai ridicat la nivel național. Vedem, însă, în ultimul an o ușoară scădere, de 1%, până la pragul de 1.580 euro/mp util.

Pe de altă parte, Capitala are cea mai scumpă ofertă high-end din țară, cu zone unde prețurile depășesc 2.600 euro/mp util și se îndreaptă spre pragul de 3.000 euro/mp util. Discutăm aici despre zonele Aviatorilor-Kiseleff, Primăverii sau Herăstrău.

Creșteri semnificative au putut fi observate, în schimb, în cazul apartamentelor de închiriat. Dacă un proprietar cerea 430 euro/lună pentru un apartament cu 2 camere anul trecut, la ora actuală acesta cere 490 euro/lună pentru o locuință similară.

Cluj-Napoca, cel mai scump oraș din România

Piața din Cluj-Napoca a fost una a extremelor pe parcursul acestui an. Conform datelor Imobiliare.ro, aici a existat a doua cea mai mare creștere a cererii în rândul cumpărătorilor, cu 39% și al doilea cel mai puternic avans din țară în interesul potențialilor chiriași pentru proprietățile listate pe piață.

În același timp, aici există și cea mai puternică scădere a ofertei la vânzare în rândul marilor orașe din țară, cu 38%, dar și o reducere semnificativă a ofertei de proprietăți disponibile la închiriere, cu 28%.

Atât cumpărătorii, cât și chiriașii plătesc cele mai mari prețuri din țară pentru locuințele lor. Prețul mediu solicitat în cazul apartamentelor s-a majorat cu 4% și a atins pragul de 2.500 euro/mp util. Chiria medie pentru un apartament cu 2 camere s-a majorat cu 11% anul acesta și a ajuns la 500 euro/lună.

Brașovul, al doilea cel mai scump oraș din țară, din cauza Airbnb și Booking

Peste 35.000 de potențiali cumpărători și-au căutat pe parcursul anului o casă sau un apartament în Brașov pe Imobiliare.ro, cu 12% mai mulți decât anul trecut.

Numărul celor interesați de proprietățile rezidențiale din Brașov îl depășește pe cel din alte orașe mari din țară precum Cluj-Napoca, Iași sau Constanța.

Închirierea pe termen scurt a locuințelor pe platforme precum Airbnb sau Booking este o practică des întâlnită pe plan local, iar cererea venită din partea turiștilor nu este îngrădită de anotimp, așa cum se întâmplă în alte orașe din țară cu potențial turistic.

Un apartament cu 2 camere poziționat într-o zonă centrală sau semicentrală, cu un grad mediu de ocupare de 60% pe lună, se închiriază la un preț de 70-75 euro/noapte, rezultând un venit de circa 1.350 de euro, din care se scad diverse costuri necesare întreținerii locuinței și găsirii clienților, rezultând un venit mediu lunar de până la 850 euro.

Un avans de 20% a apărut și în cererea pe segmentul chiriilor. Oferta, în schimb, se restrânge tot mai mult. Doar aproximativ 7.200 de proprietăți rezidențiale au fost listate de proprietari la închiriere în 2023, cu 12% mai puține decât anul trecut.

Apartamentele din Brașov continuă să se scumpească. Prețul mediu solicitat la vânzare a ajuns în jurul valorii de 1.620 euro/mp util în 2023, al doilea cea mai ridicat din țară. Un apartament cu 2 camere poate fi închiriat, în prezent, cu 450 euro/lună. Anul trecut, o locuință similară se închiria cu 380 euro/lună.

Excepția din Constanța

Cererea a crescut pe parcursul anului 2023 în Constanța, dar avansul a fost mult mai lent decât în cazul celorlalte orașe mari. Chiar și în acestea condiții, aproximativ 31.000 de potențiali cumpărători și peste 23.300 de potențiali chiriași și-au arătat interesul pentru casele și apartamentele listate pe Imobiliare.ro.

Dacă în cazul ofertei disponibile la vânzare tendința de scădere se păstrează, pe segmentul de închirieri întâlnim un avans cu aproape 30%.

Prețul mediu solicitat de către proprietari și dezvoltatori pentru apartamentele scoase la vânzare în orașul de pe litoral este similar cu cel înregistrat în Timișoara, respectiv de 1.500 euro/mp util. Față de anul trecut există o creștere de 3%.

Majorarea de pe segmentul chiriilor a fost, în schimb, cea mai semnificativă din rândul marilor orașe, cu 29%. Un apartament cu 2 camere poate fi închiriat, la ora actuală, cu 450 euro/lună.

Scădere de 34% pentru numărul locuințelor scoase la vânzare în Iași

Și în Iași interesul pentru proprietățile rezidențiale disponibile la vânzare este în creștere. Aproximativ 32.300 de potențiali cumpărători și-au căutat locuință, iar cererea este mai mare și pe segmentul de închirieri.

Oferta a avut de suferit însă: numărul locuințelor disponibile la vânzare a scăzut cu 34%, acesta fiind al doilea cel mai mare declin înregistrat în rândul celor șase orașe analizate. Conform sursei citate, dezvoltatorii reclamă problemele în obținerea avizelor și autorizațiilor necesare pentru demararea lucrărilor de construcții.

Apartamentele din Iași s-au vândut în 2023 cu 1.420 euro/mp util, cel mai scăzut din rândul marilor orașe.

Chiriile au crescut cu 14% pe plan local, dar chiar și așa proprietarii solicită unele dintre cele mai accesibile prețuri pentru apartamentele lor. Închirierea unui apartament cu 2 camere a fost anul acesta de 400 euro/lună.

Timișoara, cea mai mare cerere după București

Interesul pentru proprietățile din Timișoara se menține puternic: aproximativ 38.300 de potențiali cumpărători și-au căutat locuință pe portalul Imobiliare.ro.

Acesta este cel mai mare număr de potențiali cumpărători înregistrat în centrele regionale, după București. Un avans cu 20% s-a înregistrat și la nivelul cererii pentru locuințele de închiriat.

Oferta a urmat însă tendința de scădere apărută și în celelalte orașe mari.

Prețul solicitat a fost de 1.500 euro/mp util în medie pentru apartamentele scoase la vânzare și 360 euro/lună pentru locuințele cu 2 camere listate la închiriere.

Timișoara se menține, astfel, unul dintre cele mai accesibile orașe mari din țară pentru chiriași.